敷地分割？敷地分筆とは？（個人の住宅を建築する場合）

【（A）敷地分割（B）敷地分筆の定義】　

（A）「敷地分割」とは、建築士が判断し、建築基準法を満たす為におこなう場合が多いです。

一つの敷地を、複数の敷地に、建築士が（A）「敷地分割」し、敷地それぞれに建築する住宅が､建築基準法を満たしているか、「建築確認検査機関」が審査します。

「敷地分割」が必要な理由は、建築基準法における「集団規定」を満たすためです。

（下記の補足資料①を参照ください。）

（B）「敷地分筆」という類似する用語がありますが、（B）「敷地分筆」は、建築士がおこなうことができません。

その敷地の所有者、もしくは（B）「敷地分筆」の申請に対価が生じる場合は、「土地家屋調査士」の有資格者が「法務局」に提出します。

その為、一般的には、「土地家屋調査士」の業務になります。

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【（A）敷地分割（B）敷地分筆の目的】　

敷地を「分割」する主な目的。

• （A）「敷地分割」とは、建築士が設計する「住宅」が法的な基準を満たしているかを「建築確認検査機関」が判断する為。
• 1000㎡以上の敷地に個人住宅を一棟､建築する場合でも、《開発行為（下記の補足資料②）》に該当します。その場合は、（B）「敷地分筆」をおこなう方が良い場合があります。
• ※ 実情に応じた内容であること前提ですが、1000㎡以上の敷地に個人の住宅を一棟のみ建築する場合は、開発行為の審査よりも、土地家屋調査士による（B）「敷地分筆」をおこない、1000㎡以下にする方が、審査としては簡易になり、お客様の負担も減ります。

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① 建築士がおこなう（A）敷地分割の法規チェック

• 都市計画法・建築基準法の確認
  • 用途地域・建蔽率・容積率
  • 道路との関係（接道義務など）
  • 防火地域や高さ制限
• 宅地造成等規制法の適用
  • 高低差がある土地の場合、造成工事が必要かどうかの判断

② 建築士がおこなう（A）敷地分割の設計

• 分割後の敷地に建物が適法に建てられるかの確認
  • 建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）
  • 各敷地における各建物の建蔽率や容積率が守られているか
  • 最低敷地面積の条件（自治体によって異なる）
  • 日照や採光の確保
• インフラの確保
  • 敷地分割後の敷地は、各敷地において、上下水道・電気・ガスなどのインフラの確保が必要になる場合があります。（各案件により変わります。）

③ 申請先

• 行政との事前協議
  • 市町村によっては、敷地分割の事前協議が必要
• 申請先
  • （B）「敷地分筆」は「土地家屋調査士」が「法務局」に申請しますが、（A）「敷地分割」は「建築士」が「建築確認検査機関」に申請。

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【（A）敷地分割　（B）敷地分筆の注意点】

① 建築基準法

（A）　敷地分割、（B）敷地分筆ともに、建築基準法の接道義務（一棟の住宅の敷地が２M以上道路に接しているか）を満たさなければ、新築不可となります。

また、各敷地における各建物の建蔽率や容積率が守られている必要があります。

② 住宅ローンについて

建築士が敷地分割（A）して、「建築確認申請」を「建築確認検査機関」提出しても、住宅ローンを利用する場合、銀行名義での「抵当権設定」が必要になり、その場合は、法務局に登記されている敷地状況の内容により「抵当権設定」がおこなわれます。

敷地の一部に建築し、全ての敷地に、銀行名義の「抵当権設定」が必要のない場合、「土地家屋調査士」による（B）敷地分筆が必要です。

上記の場合でも、「敷地分割」と同じように、建築基準法を満たしていることが必要で､「建築士」と「土地家屋調査士」の両者が判断します。

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まとめ

建築士が関わる敷地分割は、単に土地を分けるだけでなく、「建築可能な敷地を確保する」ことが目的です。

法的要件を満たしつつ、適切なインフラ計画や設計を行い、最適な土地利用を実現します。

具体的な分割計画を検討する場合は、事前に建築士や行政に相談するのがベストです。

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補足資料①（建築基準法の集団規定）～個人の住宅で一つの敷地に二棟以上を建てられない理由～

建築基準法には、敷地ごとに建築のルールを定めた「集団規定」があり、その中に 「一敷地一建物の原則」 があります。これは 一つの敷地には原則として一つの建物しか建てられない という規定です。

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1. 一敷地一建物の原則とは？

この原則は、都市の秩序ある発展や住環境の保全を目的として定められています。一つの敷地に複数の建物を無秩序に建てると、以下のような問題が発生する可能性があるためです。

• 建蔽率・容積率の超過
  → 一つの敷地に建てられる建築面積や延べ床面積が制限されているため、複数の建物を建てると違反する可能性がある。
• 接道義務の問題
  → 建築基準法では、原則として 幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない（接道義務）。一敷地に二棟以上を建てると、どちらかの建物がこの接道義務を満たさなくなる可能性がある。
• 消防・避難経路の確保
  → 敷地内に複数の建物があると、火災時の避難経路や消火活動に支障が出る可能性がある。

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2. 例外的に認められるケース

ただし、「一敷地一建物の原則」には例外があり、一定の条件を満たせば二棟以上の建築が可能です。

(1) 付属建築物として認められる場合

• ガレージ・物置・離れ など、主たる建物（母屋）と機能的に一体と見なされる場合は「付属建築物」として建築可能。「付属建築物」には、浴室、キッチン、トイレ、全て完備されると、「付属建築物」に該当しなくなります。

(2) 「共同住宅」や「長屋」として建築する場合

• 「共同住宅」や「長屋」として建築する場合。その場合は、消防法を満たす必要もあり、個人住宅で生活する観点で考えると無駄な消防設備等が必要になります。

(3) 「敷地分割」を行う場合

• 事前に土地を分割（分筆）して、それぞれが独立した「一敷地」となれば、それぞれに建物を建てられる。

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4. まとめ

建築基準法の「一敷地一建物の原則」により、個人の住宅では一つの敷地に二棟以上の建築は基本的にできません。しかし、敷地分割や付属建築物の利用、長屋や共同住宅としての計画など、条件を満たせば建築可能です。

建築計画を進める際には、用途地域や建蔽率・容積率、接道義務などの法的要件を確認し、必要であれば建築士や行政と相談することが重要です。

補足資料②～開発行為とは？～

都市計画法に基づき、一定規模以上（下記参照）の土地の造成や建築を行う場合に、都道府県知事などの許可が必要となる開発行為を指します。

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1. 「開発行為」とは？

都市計画法第4条第12項では、**「開発行為」**を次のように定義しています。

開発行為とは
「主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として行う、土地の区画形質の変更をいう。」

つまり、建物を建てるために土地の形状を変更する行為が開発行為に該当します。

開発行為の具体例

• 敷地の造成（切土・盛土・整地）
• 宅地の分譲（複数区画に分ける）
• 道路やインフラの整備
• 山林・農地・空き地を宅地化する

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2. 開発行為が許可制となる理由

都市計画区域内では、開発行為の規模が1,000㎡以上、

準都市計画区域、及び非線引都市計画区域では3,000㎡以上、

都市計画区域外では、10,000㎡（１ヘクタール）以上、

になると、都市計画法第29条に基づき都道府県知事や市町村長の許可が必要になります。

許可制の目的

• 都市環境の整備（無秩序な開発を防ぐ）
• 公共施設との調和（道路・上下水道・公園などの整備を適切に行う）
• 自然環境の保護（山林や農地の乱開発を防止）
• 防災対策（急傾斜地や浸水地帯での無計画な開発を防ぐ）

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